Квартира как объект права собственности

Актуальность темы заключается в том, что квартира относится к жилым помещениям и, соответственно, помогает реализовать одном из базовых прав человека – права на жилище. Жилое помещение является объектом жилищных прав и одним из самых востребованных в гражданском обороте объектов гражданских прав . Дуализм природы жилого помещения, которое, с одной стороны, является вещью, обладающей экономической ценностью и, как следствие, способностью выступать товаром, приносить прибыль, а с другой стороны, необходимым условием для осуществления таких базовых потребностей человека, как потребность в укрытии, безопасности, пространстве для осуществления частной жизни, послужил причиной для развития разных подходов в регулировании отношений по поводу жилого помещения в жилищном и гражданском законодательстве.
Понятие «жилое помещение» является обобщающим, и, хотя ст.130 ГК РФ прямо не называется квартиру в качестве объекта недвижимости, однако это следует из некоторых статей, а также Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и Жилищного кодекса Российской Федерации. Огромная важность жилья и, в частности, квартир, определяет актуальность темы исследования.
Объектом исследования являются общественные отношения, возникающие в процессе реализации права собственности на квартиру.
Предметом исследования являются нормы гражданского законодательства Российской Федерации, устанавливающие правовой режим собственности на квартиру, научная и учебная литература, а также акты судебной власти по данному направлению.
Степень разработанности темы. Состояние законодательства, регулирующего вопросы, связанные с квартирой как объектом права собственности, привлекали внимание таких ученых-правоведов, как П.В. Крашенинников, Д.В.Павленко, О.А.Гончарова, П.В.Макеев и другие. Вместе с тем, не все вопросы, имеющие актуальность в современном правовом измерении, нашли отражение в специальной научной литературе.
Целью исследования является разработка теоретических положений и практических предложений, направленных на совершенствование законодательства в области правового регулирования квартиры как объекта права собственности.
Для реализации поставленной цели были поставлены следующие задачи:
1.Проанализировать отечественную научную литературу по теме исследования:
2. Изучить акты правоприменительной практики, в т.ч. Постановлений Пленума Верховного суда, Постановлений Высшего арбитражного суда, а также актов судебной власти по конкретным делам по теме исследования;
3. Исследовать условия реализации права собственности на квартиру;
4. Изучить актуальные проблемы действующего правового регулирования деятельности ТСЖ, а также управления общим имуществом многоквартирного дома;
5. Сформулировать теоретические положения и практические рекомендации для устранения пробелов в гражданском законодательстве.
Методологическую основу данного исследования составляют сравнительный, исторический, сравнительно-правовой метод, эмпирические методы.
Также для достижения цели исследования был проведен историко-юридический анализ нормативных правовых актов и научных трудов. Проведен сравнительный анализ действующей совокупности актов, составляющих законодательство, регулирующее общественные отношения в исследуемой области.
Структура настоящей работы включает в себя введение, три главы, объединяющих 8 параграфов, заключение и библиографический список.




1 КВАРТИРА КАК ОБЪЕКТ НЕДВИЖИМОСТИ
1.1.Понятие жилого помещения


Жильё является особой разновидностью объектов права собственности, в связи с чем полагаем необходимым рассмотреть определение и признаки данного понятия. Исследователи отмечают, что в гражданском праве это понятие имеет иное значение, нежели в других дисциплинах . Например, в конституционном праве употребляется термин жилище, который обозначает "всякое помещение, предназначенное или приспособленное для постоянного или временного проживания людей" . Что же касается жилищного законодательства, то оно направлено прежде всего на создание условий для обеспечения права граждан на жилище, на реализацию публичного интереса в жилищных отношениях и защиту в них интереса слабой стороны. Для гражданского законодательства жилое помещение - это прежде всего товар, объект экономического оборота, который может использоваться в том числе и в предпринимательской деятельности с целью извлечения прибыли. Поэтому в отличие от гражданских правоотношений, когда жилое помещение выступает объектом жилищных отношений, законодатель уделяет внимание прежде всего его характеристикам, позволяющим удовлетворять потребность граждан в жилье.
П.В. Крашенинников так определяет данное понятие: "Жилым признается помещение, отвечающее установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям и предназначенное для проживания граждан" .
А.В.Борисенко считает, что жилое помещение – это помещение, предназначенное для проживания, законченное строительством и принятое в установленном законом порядке в эксплуатацию, подлежащее кадастровому и техническому учету (инвентаризаций) . А.В.Халдеев указывает, что понятие «жилое помещение» следует определять, прежде всего, как изолированный объект недвижимости.
Законодатель дает определение жилого помещения в Жилищном кодексе Российской Федерации. Согласно ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
Жилые помещения не названы в ГК РФ как вид недвижимого имущества, хотя статья 558 ГК РФ "Особенности продажи жилых помещений" включена законодателем в параграф "Продажа недвижимости". Закон о регистрации (ст. 1) относит к недвижимости и жилые помещения. Термин "жилое помещение" применяется в широком смысле - родовое понятие, и им охватываются, кроме жилых комнат, места вспомогательного пользования (коридор, прихожая, холл, ванная, туалет, кухня и т.д.).
Для гражданского законодательства прежде всего важен такой признак нежилого помещения, как связь с землей. Шершеневич указывал, что связь эта настолько прочна, что не может быть порвана без нарушения вида . Эта позиция вызывает некоторые вопросы. Разумеется, жилой дом прочно связан с землей, но что будет, если мы обратимся к анализу правового положения квартиры как объекта недвижимости? Об этом – в следующем параграфе.




1.2. Особенности квартиры как объекта недвижимости


Многие авторы полагают, что выделение квартиры в самостоятельный объект недвижимости – просто условность, юридическая фикция. Квартира не имеет прямой связи с землей, кроме того, если часть объекта (многоквартирного дома) имеет самостоятельное значение, то главный объект в этом случае теряет свою субъектность.
В Философском словаре часть и целое определяются как категории, "выражающие отношение между совокупностью предметов (или элементов отдельного объекта) и связью, которая объединяет эти предметы и приводит к появлению у совокупности новых (интегративных) свойств и закономерностей, не присущих предметам в их разобщенности" .
Можем ли мы отнести к "целым" объектам жилищных и гражданских прав жилой дом, квартиру, комнату? Ведь юридически "целые" объекты технически являются частями многоквартирного дома, коммунальной квартиры. Исключение составляет жилой дом, хотя при определенных условиях и он может быть признан частью многоквартирного дома блокированной застройки.
Следует согласиться с Д.В.Павленко в том, что придание квартире самостоятельного статуса связано с ее социальной и экономической значимостью .